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不動産賃貸業における事業的規模とは?65万円の控除【税金】

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不動産賃貸業における事業的規模とは?

不動産賃貸業において、事業的規模になると65万円の控除が受けられます。必要な要件や手続きを見ていきましょう。

事業的規模かどうかの判定

原則としては、事業として営まれているかどうか実質的に判断しますが、以下の基準も適用できます。

アパート 10室以上

家屋 5棟以上

駐車場 5台で1室換算

組合せでも事業的規模として認められます。空室だとしても、継続的に募集していれば、事業的規模として認められる可能性があります。

例 アパート 4室、家屋 1棟、駐車場 10台

事業的規模であることのメリット

建物を取壊した場合に損失がある場合には、全額を必要経費に算入することができる
賃貸料等の回収不能による貸倒損失を必要経費に算入することができる
青色申告の事業専従者給与又は白色申告の事業専従者控除について認められる
青色申告の場合には青色申告特別控除により、65万円(複式簿記+電子申告)の控除が受けられる

事業的規模であることのデメリット

事業税がかかる

青色申告専従者がいる場合、金額により配偶者控除、配偶者特別控除が受けられなくなることがあり、税務上の手続きが増える

必要な手続

個人事業主でしたら、国、都道府県(必要に応じて市町村)に開業届(事業開始届)を提出します。

不動産賃貸業の税金について、ご相談したいかたは当事務所へお気軽にご相談ください。

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資金繰り対策(財産編)【資金繰り】

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決算書で見る資金繰り対策(貸借対照表)

決算書を見ながら、資金繰り改善策について、考えたいと思います。

決算書の種類は?

会社の売上や費用の営業成績を示す損益計算書、会社の保有する資産や負債の財政状態を見る貸借対照表、会社の出資や利益の動きや累積額を示す株主資本等変動計算書があります。今回は、貸借対照表についてみていきます。

貸借対照表の見方

会社の保有する資産、負債、純資産などの財政状態を見る貸借対照表について、項目を見ていきましょう。

右と左の合計が均衡しているためバランスシートと呼ばれます。

借方
金額
貸方
金額
資産
100,000
負債
80,000
純資産
20,000

資産とは、預金、売掛金、商品、固定資産のように、会社が保有している金額的に価値のある財産や権利のことをいいます。
負債とは、未払金や借入会のように、会社が将来金銭などにより引き渡さなければならない義務のことをいいます。
純資産とは、資産から負債を差し引いたもので、資本金や利益剰余金から構成されます。

借方
金額
貸方
金額
現金預金
10,000
買掛金
5,000
売掛金
20,000
未払金
10,000
商品(棚卸資産)
10,000
借入金
30,000
建物
10,000
未払法人税等
10,000
機械装置・車両
14,000
退職給付引当金
5,000
土地
25,000
資本金
1,000
ソフトウェア
10,000
準備金
100
敷金・保証金
1,000
剰余金
38,900

貸借対照表における資金繰り改善のポイント

勘定科目
金額
内容
現金預金
10,000
保有資金を増加させ事業継続性を担保、資金ショートを防止、キャッシュを生み出す投資資金を確保する
売掛金
20,000
回収を早める、貸し倒れリスクを防止する・備える、ファクタリングを利用する
商品(棚卸資産)
10,000
過剰在庫を持たない、不良在庫を処分する
建物
10,000
遊休資産を売却する、回収見込みのある投資をする
機械装置・車両
14,000
遊休資産を売却する、回収見込みのある投資をする、リースを検討する
土地
25,000
遊休不動産を売却する、回収見込みのある投資をする
ソフトウェア
10,000
売上増加につながる、販管費を下げる投資をする
敷金・保証金
1,000
権利の売却、退店
買掛金
5,000
支払いのタイミングを遅らせる
未払金
10,000
支払いのタイミングを遅らせる
借入金
30,000
運転資金を調達する、設備資金を調達する、返済計画を立て継続的に返済を行う
未払法人税等
10,000
税制度を有効に活用する
退職給付引当金
5,000
適正な積立金額にする
資本金
1,000
増資を検討する
準備金
100
増資・積立を検討する
剰余金
38,900
継続的な利益を生み出す

資金繰り改善や自社の決算書の見方について、ご相談したいかたは当事務所へお気軽にご相談ください。

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資金繰り対策(損益編)【資金繰り】

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決算書で見る資金繰り対策(損益計算書)

決算書を見ながら、資金繰り改善策について、考えたいと思います。

決算書の種類は?

会社の売上や費用の営業成績を示す損益計算書、会社の保有する資産や負債の財政状態を見る貸借対照表、会社の出資や利益の動きや累積額を示す株主資本等変動計算書があります。今回は、損益計算書についてみていきます。

損益計算書の見方

会社の売上や費用の営業成績を示す損益計算書について、項目を見ていきましょう。

勘定科目
金額
内容
売上高
100,000
本業の売上
売上原価
35,000
売上に対応する原価・コスト
売上総利益
65,000
本業の利益
販売費及び一般管理費
40,000
売上を上げるための間接的なコスト
営業外収益
2,000
本業以外の収益
営業外費用
1,500
本業以外のコスト
経常利益
40,500
本業と経常的な活動による利益
特別利益
1,000
土地売却などによる臨時的な利益
特別損失
3,000
土地売却などによる臨時的な損失
税引前利益
38,500
経常利益から特別損益を控除した利益
法人税等
9,000
会社の利益にかかる法人税など
当期純利益
29,500
最終的な会社の利益

損益計算書における資金繰り改善のポイント

そもそも、収支を毎月把握しているか、費用構造を理解できているかが重要です。そのうえで、資金繰りを改善(長期的には利益体質にする)するための対策を見ていきましょう。

勘定科目
金額
内容
売上高
100,000
売上を上げる施策を実行する、原価率の低いサービスを提供する、回収時期を早める、前受金をもらう
売上原価
35,000
材料や仕入を見直す、在庫を減らす、支払を遅らせる、品質の良いものを仕入れ売上を上げる
売上総利益
65,000
販売費及び一般管理費
40,000
各種費用を見直す、支払のタイミングを遅らせる、過大な投資を見直す、貸倒損失に備えるリスク管理を行う
営業外収益
2,000
副産物の売却、補助金や助成金の活用を検討する
営業外費用
1,500
支払利息を抑える
経常利益
40,500
特別利益
1,000
遊休資産の売却を行う
特別損失
3,000
災害などのリスクに備える、減損損失前に資産の売却を検討し、早期回収を行う
税引前利益
38,500
法人税等
9,000
税制度を有効に活用する
当期純利益
29,500

資金繰り改善や自社の決算書の見方について、ご相談したいかたは当事務所へお気軽にご相談ください。

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資金繰り対策一覧【資金繰り】

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資金繰り対策一覧(準備中)

資金繰り改善策について、考えたいと思います。

コンテンツ

資金繰り対策を行う上での考え方

資金繰りとは、現金預金ベースの収入-支出の状況です。

資金繰りの改善を行う前に

収支を毎月把握しているか

費用構造を理解できているか

法人編

減税編

旅費交通費規程を作成する

消費税の税抜き処理を行う

退職金規程を作成する

領収書などを紛失したときには、会計伝票を作成する

社宅規程(役員、従業員)を作成する

赤字から黒字になる場合には、繰越欠損金制度を利用する

繰戻還付金制度を利用する

共済制度への加入

少額減価償却資産の取得価額の損金算入(10万円未満または1年以内、固定資産税)

一括償却資産の損金算入(10万円以上または20万円以内、3年一括償却、固定資産税)

法人加入、生命保険に入る

資本金を1,000万円以下にする

会社設立前の領収書を集めておく

特別控除を受ける

役員報酬を見直して、法人税と所得税の税額とバランスを検討

グループ会社で黒字と赤字がある場合には、グループ通算制度を検討する

所得拡大促進税制の適用を受ける

福利厚生費(規程)の検討

契約書を電子化、または、写しを作成し、印紙税を節税

消費税の簡易課税制度を検討する

寄付金の損金不算入制度を利用する

資本金を1億円以下にする

法人加入所得税額控除を利用する

新設会社、分社化を検討する

社用車の検討

外注による消費税の検討

リース資産の検討

繰延編

減価償却の特別償却を行う

少額減価償却資産の取得価額の損金算入(10万円未満または1年以内、法人税)

一括償却資産の損金算入(10万円以上または20万円以内、3年一括償却、法人税)

少額減価償却資産の取得価額の損金算入(20万円以上30万円未満、法人税)

減価償却の任意償却を行う

未払費用、未払金を計上する

貸倒引当金を計上する

決算賞与を支給する

貸倒損失を計上する

棚卸資産評価損を計上する

経営セーフティ共済に加入する

有価証券評価損を計上する

売上、仕入計上基準(経理規程)を見直す

消耗品など購入タイミングを見直す(貯蔵品、役務提供を受けない、棚卸資産になるものは除く)

保険の短期前払費用の費用化

注意編

遊休資産を除却する

償却資産税の免税点150万円以上に注意

役員賞与を支給する場合には事前確定届出給与の届出を行う

法人税、住民税、事業税を支払わないと、税金が追加でかかる

売上高が1,000万円を超えると2年後課税事業者になる

会社設立時に、資本金1,000万円未満にする

会社設立6か月以内に、売上1,000万円を超えると課税事業者になる

会社設立6か月以内に、給与1,000万円を超えると課税事業者になる

棚卸資産に注意、売上-仕入=利益ではない

中古資産を購入し、減価償却費を計上する

交際費を800万円に抑える

個人事業主編

減税編

青色申告の承認申請を行う

青色申告の専従者給与の適用を行う

白色申告の専従者控除の適用を行う

国民年金基金(年金)に入る

共済制度への加入

小規模企業共済に入る

消費税の税抜き処理を行う

所得が増大し法人化を検討する

少額減価償却資産の取得価額の損金算入(10万円未満または1年以内、固定資産税)

一括償却資産の損金算入(10万円以上または20万円以内、3年一括償却、固定資産税)

売上が1,000万円を超えて、伸びていくと想定する場合、法人化を検討する

開業前の領収書を集めておく

特別控除を受ける

福利厚生費(規程)の検討

契約書を電子化、または、写しを作成し、印紙税を節税

家事按分を適切に行う

消費税の簡易課税制度を検討する

リース資産の検討

外注による消費税の検討

繰延編

減価償却の特別償却を行う

少額減価償却資産の取得価額の損金算入(10万円未満または1年以内、所得税)

一括償却資産の損金算入(10万円以上または20万円以内、3年一括償却、所得税)

少額減価償却資産の取得価額の損金算入(20万円以上30万円未満、所得税)

遊休資産を除却する

未払費用、未払金を計上する

貸倒引当金を計上する

貸倒損失を計上する

遊休資産を除却する

棚卸資産評価損を計上する

経営セーフティ共済に加入する

中古資産を購入し、減価償却費を計上する

消耗品など購入タイミングを見直す(貯蔵品、役務提供を受けない、棚卸資産になるものは除く)

保険の短期前払費用の費用化

注意編

国民年金(年金)を払わないと社会保険料控除が受けられません

売上高が1,000万円を超えると2年後課税事業者になる

償却資産税の免税点150万円以上に注意

所得税、住民税、事業税を支払わないと、税金が追加でかかる

開業して、1月1日~6月30日の6か月の間に、売上1,000万円を超えると課税事業者になる

所得税、住民税を支払わないと、税金が追加でかかる

開業して、1月1日~6月30日の6か月の間に、給与1,000万円を超えると課税事業者になる

棚卸資産に注意、売上-仕入=利益ではない

交際費を800万円に抑える

個人編

減税編

国民年金付加年金(年金)に入る

ふるさと納税を行う

配偶者特別控除を適用する

生命保険に入る

配偶者の所得を抑え、所得税・住民税、社会保険料の負担を抑える

個人年金に入る

住宅ローン控除を受ける

介護保険に入る

医療費控除を受ける

セルフメディケーション税制の適用を受ける

災害損失控除を受ける

雑損控除を受ける

損益通算制度を利用する

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よく聞く役員貸付金とは?【税金】

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役員貸付金とは?

会社のお金と個人のお金は別々です。役員貸付金とは何かみていきましょう。

役員貸付金とは

法人から役員に対して、貸し付けているお金(逆は、会社負担分を立て替えている場合に発生する「役員借入金」があります)

会社と個人は、別の人格なので、税金の処理や申告も別々、会社のお金と個人のお金は区別しなければいけません。

→結論からいいますと、役員貸付金の発生は、いろいろ注意が必要な科目です。

なぜ発生するの?

☑ 会社のお金を個人のお金として使用したとき

☑ 会社のお金を個人に貸し付けたとき

☑ 支出した現金預金の使途がわからないとき


→役員報酬は一定が原則なので、役員報酬を追加で出したという概念はありません。追加で支給したという場合には、追加分が全額否認され課税対象となります。

役員貸付金が発生する仕組み

複式簿記で処理すると?

支出した現金預金の使途を左側(借方)に必ず記載する必要があるため、領収書がない、領収書の内容が個人用途、使途が不明な場合には、役員貸付金が増えてしまう(個人用途を経費にすると架空経費、税務調査で追徴になる可能性があります)。

消耗品を買ったとき領収書がある場合 → 経費〇
(借方)消耗品費 100 / (貸方)現金預金 100
消耗品を買ったとき領収書がない場合 → 経費×
(借方)役員貸付金 100 / (貸方)現金預金100
役員が会社のお金を使った場合 → 経費×
(借方)役員貸付金 100 / (貸方)現金預金100

役員貸付金が増えると決算書には・・・

会社の財産の状況を示す、貸借対照表では

金融機関からは「返済能力」と「資金使途」に疑念が生まれるため評価が下がり、借入が難しくなる。貸しても、社長のお金に回るし、営業の為にお金を使わないので、返せないのでは?・・・

貸借対照表には、役員貸付金(短期貸付金など)で表示されることになる。

借方
金額
貸方
金額
資産
100,000
負債
80,000
役員貸付金
20,000
純資産
40,000

役員貸付金の弊害

さまざまなデメリットがある

☑ 銀行の評価が下がる

☑ 役員は会社に利息を払うことになる(税法上要求されている)

☑ 役員報酬で返済すると源泉所得税など税金を払うことになる

☑ 役員報酬を上げて返済すると社会保険料も上がる

☑ 税務調査が入ると役員賞与扱いをされ、役員賞与は損金不算入の
可能性がある、多額の場合には、税務調査の可能性も高くなる

※適切に会社と個人のお金が区分されている、上場会社の有価証券報告書にはない勘定科目

結論 役員貸付金の発生は、注意が必要です。事前に法人と個人のお金を区別していきましょう。

顧問や税金について、ご相談したいかたは当事務所へお気軽にご相談ください。

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役員報酬には決まりがある【税金】

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役員報酬のルールとは?

税金の法律上、役員報酬には守る必要があるルールがあります。

役員報酬とは?

会社の役員に支払われる報酬

① 毎月の報酬(給料相当)
② 賞与(ボーナス相当)
③ 業績連動報酬

→頻度の多い ①、② について解説

利益調整の防止などによりルールが設けられている、ルールを逸脱した場合には、損金不算入、税務調査にて指摘事項と追徴になるので注意が必要です。

役員報酬(定期同額)の基本ルール

役員報酬(定期同額:毎月)のルール

☑ 会社設立後、3ヶ月以内に決める
☑ 変更は、会社設立時または期首から3ヶ月以内
☑ 定期同額(同じ金額)であり月ごとに変更することはできない
☑ 株主総会で決議する
☑ 定期同額を超える部分は損金不算入(追加で税金)

役員報酬(役員賞与)の基本ルール

役員報酬(役員賞与)には事前の取り決めが必要

☑ 事前に「事前確定届出給与に関する届出書届出」が必要
☑ 事前に決められた「額」を決められた「日」に支給
☑ 届出無、額と日付が異なっても全額損金不算入(追加で税金)
☑ 届出の期限
・会社を設立する場合には、提出期限が設立から2ヶ月以内
・期首から4ヶ月以内または株主総会等で決議をした日から1ヶ月以内

役員報酬・給与の支給

一般企業同様、毎月、決められた日に給与支給額から各種控除を除いた差引支給額を支給(個人事業主と異なるので注意)

顧問や税金について、ご相談したいかたは当事務所へお気軽にご相談ください。

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購入かリースどちらが良い?【税金】

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購入(新車・中古車)かリースどちらが良い?

購入(新車・中古車)かリースどちらが良いでしょうか。税金や資金繰りの観点からみていきましょう。

購入とリースの比較

それぞれの形態の特徴を見ていきます。

購入(新車)

長持ちする、耐久性が高い、運送業など使用頻度が大きく故障リスクを抑えたい場合

初期に自己資金か資金調達が必要、自動車税や保険がかかる

経費化が遅い、6年(普通車)で償却

購入(中古車)

経費化が早く、税金負担を繰延できるので資金繰りが新車より良い

初期に自己資金か資金調達が必要、自動車税や保険がかかる

経費化が早い、1年~(普通車)で償却

リース(経費化は、毎年均等か新車と同じか契約形態による)

分割払いなので資金繰りが安定する

初期の自己資金が少なくて済む、車検手続等の事務的負担の軽減

中途解約が実質的にできない、違約金が発生する場合がある

リースのために審査が必要、時間がかかる、新車と同程度以上のコストがかかる

シミュレーション(普通自動車:300万)

会社の収益が毎年300万、税率30%、期首取得だと仮定

トータルでは、資金、費用、税金は変わりませんが、それぞれのタイミングが異なります。

新車の場合(耐用年数6年)

資金 1年目 300万  

収益 1年目 300万  2年目 300万  3年目 300万  4年目以降 300万

費用 1年目 100万  2年目 66万  3年目 44万  4年目以降 30万

税金 1年目 60万  2年目 70万  3年目 77万  4年目以降 81万

収支 1年目 △60万  2年目 230万  3年目 223万  4年目以降 219万

中古車の場合(新車登録4年経過した中古車、耐用年数1年)

資金 1年目 300万  

収益 1年目 300万  2年目以降 300万

費用 1年目 300万  2年目以降 0万

税金 1年目 0万  2年目以降 90万

収支 1年目 0万  2年目以降 210万

リースの場合(リース料 50万円、リース期間6年、オペレーティングリース)

資金 1年目以降 50万

収益 1年目以降 300万

費用 1年目以降 50万

税金 1年目以降 75万

収支 1年目以降 175万

→トータルの税金は、450万円で同じ!

購入とリースのタイミング

ポイント①

事業年度が始まる期首(例 4月~)
→減価償却は、期首から始まるため、期中に購入するとその分経費が少なくなる

ポイント②

リースの場合には、契約条件をチェック、審査があるため信用情報もチェック

結論

資金繰りの観点からは、中古車かリース

使用頻度が高く、余力があるなら新車

リースは、総合的な費用負担、補償内容・契約条件も検討し選択

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家屋評価の減額要因【財産評価】

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家屋評価の減額要因

家屋は、相続税や贈与税の財産評価において、固定資産税評価額によって評価されますが、一定の条件の下で減額要因があります。

家屋の評価

固定資産税評価額は、毎年1月1日現在の家屋の所有者に対して、各市町村が固定資産税を課税するための課税標準となる家屋の評価額です。家屋は、相続税や贈与税の財産評価において、固定資産税評価額を基準に評価されます。

通常の家屋=固定資産税評価額
建築中の家屋の価額=費用現価の額×70%

※費用現価とは、建物に投下された建築費用の額

家屋と構造上一体となっている設備=家屋の価額に含めて評価
門、塀、外井戸、屋外じんかい処理設備等の附属設備=再建築価額-償却費の合計額又は減価の額を控除した金額×70%
庭園設備(規模が大きいもの)=庭園設備の調達価額×70%
貸家の評価=固定資産税評価額×(1-借家権割合(30%)×賃貸割合)
借家権の評価=固定資産税評価額×借家権割合(30%)×賃借割合

※権利金等の名称をもって取引される慣行のない地域は除く

家屋の減額要因の検討

家屋の評価と減額要因について見てきました。

空き家や賃貸に出していないアパートがあれば、賃貸に出し、貸家の評価=固定資産税評価額×(1-借家権割合(30%)×賃貸割合)の適用により30%評価を減額させることができます。

例えば、固定資産税評価額=2,000万円の場合、

2,000万円×70%=1,400万円

となり、税率が20%だとすると、120万円ほど税金が減額されます、また、固定資産税の観点からも、空き家や賃貸に出していないアパートがあれば、更地にせず、小規模住宅用地の特例が適用できる範囲で、固定資産税を6分の1に抑えたままにすることもできます。

相続税や財産評価について、ご相談したいかたは当事務所へお気軽にご相談ください。

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税金が有利になる?不利になる?【節税】

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税金の有利・不利判定について解説!

税金の計算には、制度をうまく利活用することが必要です。

納税が有利になったり、不利になったりすることがあります。

 

コンテンツ

納税の有利・不利判定とは

税制にも、税務処理や申告にあたって、複数の選択肢があります。

複数の選択肢の中で、最善の選択をすることになり、適切な税金対策を行うことができます。

事前に届け出を行うものが多いため、顧問税理士とコミュニケーションを行い、事前に準備を行う必要があります。

有利・不利判定一覧

消費税編

本則課税と簡易課税の選択

個別対応方式と一括比例配分方式

会社設立時の資本金の設定

会社設立時の給与額の設定

多額の固定資産取得や課税仕入による課税事業者の届出

法人税編

グループ通算制度の適用・非適用

100%子会社化

役員報酬の決定と法人税の納税の検討

決算賞与の支給

資本金の増資・減資など資本金額の設定

所得額の事前確認による納税シミュレーション

固定資産や消耗備品購入のタイミングの選択

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税金の種類【税金】

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税金の種類
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法人にかかる税金(基本)

法人税等
・法人税
・地方法人税
住民税
・都道府県民税
・市町村民税
事業税等
・事業税
・地方法人特別税
・特別法人事業税
・外形標準課税
消費税等
・消費税
・地方消費税

個人事業主にかかる税金(基本)

所得税等
・所得税
・復興特別所得税
住民税
・都道府県民税
・市町村民税
事業税等
・事業税
消費税等
・消費税
・地方消費税

個人にかかる税金

所得税等
・所得税
・復興特別所得税
住民税
・都道府県民税
・市町村民税
国民健康保険税

社会保険料

法人
・厚生年金保険料
・健康保険料
・雇用保険料(従業員を雇い入れ一定の要件を満たした場合)
・労災保険料(従業員を雇い入れ一定の要件を満たした場合)
個人事業主
・国民年金保険料
・国民健康保険
・雇用保険料(従業員を雇い入れ一定の要件を満たした場合)
・労災保険料(従業員を雇い入れ一定の要件を満たした場合)

保有資産等にかかる税金

固定資産税・都市計画税(土地)(1月1日時点所有者)
固定資産税・都市計画税(家屋)(1月1日時点所有者)
固定資産税(償却資産)
自動車税(4月1日時点所有者)
軽自動車税(4月1日時点所有者)
事業所税

移転資産等にかかる税金

相続税(相続したとき)
贈与税(無償で資産を譲渡したとき)
登録免許税(不動産登記)
不動産取得税(無償・有償・登記かかわらず土地・建物を取得したとき)
譲渡所得税(土地・建物を取得したとき)

経済取引にかかる税金

印紙税
関税
酒税
たばこ税・たばこ特別税・地方たばこ税
揮発油税
軽油取引税
入湯税
狩猟税
ゴルフ利用税
etc